Zverejnené: 14.06.2023

Výpočet maximálnej hypotéky: Zistite, akú maximálnu výšku dostanete

Hypotekárny úver alebo hypotéka je jedna z možností, ako si zabezpečiť vlastné bývanie. Podmienkou pre získanie hypotéky je založenie nehnuteľnosti, a to aj rozostavenej, čiže napr. bytu alebo domu v prospech banky. Splatnosť hypotéky sa pohybuje v rozmedzí od 4 až do 30 rokov. O hypotéku môže požiadať fyzická osoba, ktorá je dospelá, tzn. má 18 a viac rokov, je občanom Slovenskej republiky s trvalým pobytom v Slovenskej republike alebo cudzinec s trvalým pobytom na území Slovenskej republiky.

Čo všetko ovplyvňuje výšku hypotéky?

U každého žiadateľa sa maximálna výška hypotéky líši a presnú sumu nie je možné vopred stanoviť, keďže samotnú výšku úveru ovplyvňuje viacero faktorov, ako napríklad výška príjmu žiadateľa, hodnota zakladanej nehnuteľnosti, druh nehnuteľnosti, vek a pod.
Najdôležitejším parametrom, ktorý ovplyvňuje výšku hypotéky, je príjem a jeho pôvod. Čím stabilnejšie a dlhodobejšie zamestnanie máte, tým lepšie. Z toho dôvodu najlepšie šance na získanie hypotéky máte v prípade, ak máte pracovnú zmluvu na dobu neurčitú. Zložitejšie je to u žiadateľov, ktorý majú príjem z podnikania.

Základným predpokladom pre maximálnu výšku úveru je dodržanie koeficientu DTI, tzn. že nemôžete dostať úver vyšší ako je 8-násobok vášho čistého ročného príjmu. Ak už nejaké úvery splácate, ich zostatky je potrebné z tejto sumy odpočítať. Veľkosť finančnej rezervy po odpočítaní životného minima musí byť 40 % z čistého príjmu. Výška vašich splátok môže byť najviac 60 % z vášho príjmu po odpočítaní životného minima.

NBS od 1.10.2022 pristúpila k úprave poskytovania úverov na bývanie. Obmedzenie sa týka len tých žiadateľov, pri ktorých je rastúce riziko. Ide o úvery, ktoré budú splácané aj na dôchodku, a zároveň je ich výška v porovnaní s príjmom príliš vysoká. Podľa súčasných pravidiel by dlh jednotlivca nemal presiahnuť 8-násobok jeho ročného príjmu. Maximálna výška úveru sa znižuje o 0,25-násobok čistého ročného príjmu klienta za každý rok presahujúci vek 40 rokov. Napríklad 45-ročný človek môže požiadať o úver už len vo výške 6,75-násobku svojho ročného príjmu.

Banky mnohé prípady posudzujú individuálne a nie vždy sa dá jednoznačne povedať presná suma schválenej hypotéky. Sú však určité pravidlá, ktoré platia pre všetkých. Od čistého príjmu sa vždy odpočíta životné minimum žiadateľov a členov ich domácnosti:

hlavný žiadateľ – 234,42 eur, od 1.7.2023 264,20 eur,
spolužiadateľ (manžel/ka, druh/družka) – 163,53 eur, od 1.7.2023 184,30 eur,
dieťa – 107,03 eur, od 1.7.2023 120,63 eur,
banka si následne odráta finančnú zábezpeku 40 %.

Ďalej sa od príjmu odpočítajú všetky existujúce záväzky ako úvery, kreditné karty, povolené prečerpania a pod.
Pri žiadosti o hypotéku bude banky zaujímať aj vaša úverová história. Aj keď ste mali v minulosti negatívne záznamy v úverovom registri, neznamená to, že nemôžete získať úver. V prvom rade sa do žiadosti o úver vpisujú informácie o všetkých vašich aktuálnych úverových produktoch, ktoré si banky preverujú prostredníctvom úverového registra.

Úverový register spravuje informácie o úveroch, povolenom prečerpaní na účtoch, kreditných kartách, podaných žiadostiach o úvery v bankách a pod. Každá banka má pri zápisoch do registra inú politiku. Niektoré banky akceptujú len čistú úverovú históriu, iné zas majú určitú mieru tolerancie. Čistý úverový register sa vyžaduje napr. pri žiadaní o úver bez dokladovania príjmu.

Vplyv na výšku hypotéky má aj LTV, ktoré vyjadruje stupeň rizika pri poskytovaní hypotéky k hodnote nehnuteľnosti, ktorú určuje súdny znalec. Banka niekedy prehodnocuje znalecký posudok aj svojím interným bankovým znalcom, avšak nie vždy akceptuje hodnotu zo znaleckého posudku. V takom prípade sa pri LTV vychádza z hodnoty určenej bankou. Ideálny prípad nastáva, ak hodnota nehnuteľnosti je vyššia ako kúpna cena. Maximálna výška hypotéky sa líši aj podľa toho, akú nehnuteľnosť budete zakladať ako záruku.

Medzi ďalší parameter, ktoré banky u klientov zvažujú, je „stress test“, ktorým si banky kontrolujú, či by ste dokázali hypotéku splácať aj v prípade zvýšenia úrokovej sadzby.

Aké príjmy banky akceptujú

Banka si ako prvé preveruje váš pravidelný príjem od zamestnávateľa, prípadne príjem z podnikania. Do úvahy sa okrem toho berú aj ďalšie príjmy, no tie banka môže a nemusí akceptovať.
Banky akceptujú príjmy:

príjem zo závislej činnosti na Slovensku – musíte byť zamestnancom minimálne 3 mesiace,
príjem z podnikania – živnosť, s.r.o.,
dôchodky – starobný aj invalidný (čiastočný sa ale nie vždy uznáva), výsluhový, vdovský,
rodičovský príspevok – len za určitých podmienok,
doktorandské štipendium,
príjem z prenájmu nehnuteľnosti – len za určitých podmienok,
príspevok na opatrovanie.

Ako si vypočítať maximálnu výšku hypotéky?

Najjednoduchší spôsob, ako si zistiť, koľko môžete od banky v rámci hypotéky reálne dostať, je využiť hypotekárnu kalkulačku. Tá samozrejme poskytuje iba približný výsledok. Do kalkulačky treba zadať váš čistý mesačný príjem, počet žiadateľov, počet detí v domácnosti a, samozrejme, vaše mesačné náklady. Výška úrokovej sadzby môže byť iba informatívna, pretože konečný výsledok vám povie priamo banka, keďže to závisí najmä od posúdenia bonity klienta a zabezpečenia úveru.

Ďalšou možnosťou je osloviť priamo banky a zistiť, aké máte možnosti získania hypotekárneho úveru. Predtým je ale ideálne urobiť si vlastný prieskum hypotekárnych produktov od jednotlivých bánk. Niektoré banky majú na svojich webových stránkach hypotekárne kalkulačky, kde po zadaní čistého mesačného príjmu, počtu žiadateľov a detí v domácnosti, mesačných nákladov si môžete vypočítať, akú maximálnu sumu hypotekárneho úveru môžete od banky získať. Uvedené príklady sú len informatívne.

Kalkulačku podľa príjmu máme na našom webe, kde si jednoducho zadáte výšku vášho mesačného čistého príjmu, výšku zostatkov všetkých úverov a naša kalkulačka vám orientačne vypočíta, aký maximálny limit na nový úver vám vychádza.

Hypotekárny úver partnerov

Banky by nemali mať žiaden problém s udelením úveru pre partnerov, pokiaľ sú schopní úver splácať. Na začiatku by si mali partneri dohodnúť, ktorý z nich bude žiadateľ, a ktorý bude spoludlžník. Žiadateľ by mal mať vyšší príjem, pretože dostane vyšší úver a lepšiu úrokovú sadzbu, partner s nižším príjmom by mal byť spoludlžníkom. Ak už si budete úver brať, najlepšie urobíte, ak budete vstupovať do hypotéky rovnocenne, takže každý platí polovicu úveru, čím sa vyhnete neskorším možným problémom, napríklad pri rozvode alebo rozchode.

Ak si úver zoberie iba jeden z partnerov, je to výhoda, ak jeden z partnerov má nízky príjem, čo by mohlo ohroziť získanie vyššej sumy úveru. V tomto prípade by si mali partneri uvedomiť, že partner, ktorý nie je zahrnutý do úverovej zmluvy, nemá na nehnuteľnosť žiadne právo, ak sa nedohodnú partneri medzi sebou inak.

TIP OD NÁS: Je dôležité prihliadať aj na to, aké podmienky musí žiadateľ spĺňať počas celej doby splatnosti hypotéky. Zvýhodnený úrok môže byť totiž naviazaný na vedenie iných produktov v banke – napr. bežný účet, zasielanie príjmu, či poistenie úveru alebo iné podmienky, napr. minimálna splatnosť hypotéky a pod. Vybrať ten najvýhodnejší úver na bývanie môže byť pre človeka, ktorý s tým nemá skúsenosti, problematické. Ak neviete, aký typ hypotéky zvoliť, a chcete sa rozhodnúť správne, poradia vám naši hypotekárni špecialisti. Neváhajte nás kontaktovať, radi vám odpovieme na prípadné otázky.

Autor článku: Iveta Hudáková