Rast hypotekárnych aj spotrebiteľských úverov začiatkom roka 2025

Podľa makroekonomického komentára NBS, finančný cyklus postupne ožíva, avšak nerovnomerne naprieč jednotlivými segmentmi. Kým hypotéky naďalej rastú a ceny nehnuteľností sa zvyšujú, úvery podnikom pokračujú v poklese. Úvery na bývanie domácnostiam stabilne rastú, pričom k tomu prispieva aj pokles úrokových sadzieb. Rovnako aj spotrebiteľské úvery si udržiavajú stabilný rast.

Najvýraznejšie oživenie je zatiaľ viditeľné na realitnom trhu, kde ceny nehnuteľností rastú už takmer rok. Trh s novostavbami vykazuje stabilný vývoj, no dostupnosť bývania sa výraznejšie nezlepšuje a zostáva nízka. Ako uvádza NBS, finančný cyklus sa postupne obracia, no jeho oživenie zostáva krehké. Najväčší vplyv na jeho rast majú úvery domácnostiam a realitný trh.

Pokles úrokových sadzieb podporuje stabilný rast hypotekárnych aj spotrebiteľských úverov. Zvýšený dopyt po hypotékach sa premieta aj do trhu s nehnuteľnosťami, kde ceny za uplynulý rok vzrástli o viac ako desať percent.

Naopak, dopyt po úveroch zo strany podnikov zostáva slabý, čo je dôsledkom ekonomickej neistoty a nízkeho rastu tržieb. Silnejšie oživenie finančného sektora brzdí aj negatívny sentiment v ekonomike, ovplyvnený vonkajšími faktormi a prebiehajúcou konsolidáciou verejných financií. Finančný cyklus sa tak nachádza v počiatočnej fáze obnovy.

NBS neočakáva úpravy proticyklického kapitálového vankúša

V dôsledku refixácie na vyššie úrokové sadzby a spomalenia rastu reálnych miezd sa pri časti hypoték zvýšila citlivosť na možné negatívne šoky. Napriek tomu zostáva celková kvalita úverového portfólia stabilná a miera zlyhaných úverov nízka. Bankový sektor si naďalej udržuje silnú kapitálovú pozíciu a dokáže generovať zisk aj v súčasných podmienkach.

V poslednom období však rastie neistota v dôsledku geopolitického napätia a obchodných konfliktov, čo predstavuje riziko pre ekonomiku a zvyšuje nepredvídateľnosť ďalšieho vývoja. ECB v tomto kontexte odporučila členským krajinám zachovať naakumulované kapitálové rezervy. NBS preto nemení úroveň proticyklického kapitálového vankúša, ktorý zostáva na hodnote 1,5 %.

Mierne oživenie na trhu hypoték pokračuje

V štvrtom štvrťroku 2024 sa pri hypotékach naďalej prejavovalo postupné oživenie. Medziročný rast, ktorý dosiahol svoje minimum v júli 2024 (2,9 %), do konca roka zrýchlil na 4,0 %. Oživenie v druhej polovici roka bolo podporené nárastom priemernej výšky poskytovaných hypoték aj vyšším počtom nových úverov, hoci stále zaostáva približne o pätinu za úrovňami z rokov 2018 až 2021, ako uviedla NBS.

V januári 2025 sa však tento trend dočasne spomalil v dôsledku prerušenia služieb katastrálnych odborov po kybernetickom útoku. Predbežné údaje naznačujú, že januárové čerpanie hypoték kleslo oproti predchádzajúcim mesiacom o približne 40 %, čo viedlo k dočasnému poklesu medziročného rastu na 3,8 %.

Oživenie v druhej polovici roka 2024 bolo spojené aj s pokračujúcim miernym poklesom úrokových sadzieb a vývojom na trhu nehnuteľností. Úrokové sadzby sa od júla 2024 do januára 2025 znížili z 4,6 % na 4,0 %. Vzhľadom na očakávania ďalšieho znižovania úrokových sadzieb sa ešte viac zvýšil dopyt po hypotékach s kratšou dobou fixácie úrokovej sadzby.

Podľa Národnej banky Slovenska, spotrebiteľské úvery pokračujú v stabilnom raste. Ten bol v januári 2025 na úrovni 7,9 % medziročne, úrokové sadzby sa udržiavajú na úrovni 9,7 %. Kvalita portfólia hypoték zostáva aj napriek rastu splátok stabilná a nezhoršuje sa, rovnako ako pri spotrebiteľských úveroch. Pri hypotekárnom portfóliu však v druhom polroku 2024, po predchádzajúcom poklese, došlo k miernemu zvýšeniu citlivosti na možné negatívne šoky.

Tento trend je dôsledkom intenzívnejšieho procesu refixácie, ktorý vedie k vyšším splátkam pri stále väčšom podiele existujúcich hypoték. Navyše rast reálnych miezd, ktorý v predchádzajúcich obdobiach kompenzoval zvyšovanie úverových splátok, v druhej polovici roka 2024 výrazne spomalil.

Ceny nehnuteľností naďalej rastú

Od jari minulého roka, keď ceny nehnuteľností zaznamenali obrat, postupne narastajú. Ceny inzerovaných bytov sú od minima v marci 2024 vyššie približne o 13 %. Hoci tempo rastu cien nehnuteľností sa líši v závislosti od krajov a segmentov, medziročný nárast je relatívne rovnomerný. Ceny bytov v krajských mestách rástli dynamicky, zatiaľ čo ceny domov vzrástli miernejšie. Dopyt po nehnuteľnostiach podporujú najmä klesajúce úrokové sadzby.

Reálne mzdy sa na začiatku tohto roka negatívne ovplyvnili niektorými konsolidačnými opatreniami, no klesajúce úrokové sadzby znižujú náklady na splácanie úverov, čo spolu s očakávaniami pokračujúceho rastu cien nehnuteľností prispieva k oživeniu dopytu. Medzi hypotekárnymi dlžníkmi stále viac prevládajú staršie vekové skupiny, pričom mnohí z nich už v minulosti mali hypotekárny úver.

Situácia na trhu novostavieb sa za posledný rok zásadne nezmenila. Ceny inzerovaných novostavieb k februáru 2025 medziročne vzrástli, avšak tempom len približne jednej tretiny v porovnaní so sekundárnym trhom. Predajné ceny novostavieb rástli ešte pomalšie. Ponuka nových bytov si udržala stabilnú úroveň a v poslednom roku nedošlo k výrazným zmenám.

Podľa štatistík NBS, najväčší dopyt je momentálne po 2-izbových bytoch. Pokles úrokových sadzieb a mierny rast reálnych miezd nezlepšili dostupnosť bývania v posledných mesiacoch, pretože ich pozitívny vplyv bol takmer úplne vyvážený rastom cien nehnuteľností. Dostupnosť bývania sa teda výrazne nezlepšila a stále zaostáva za úrovňami z predchádzajúcich období.
Zdroj: NBS
 
Autor článku: Iveta Hudáková