Zverejnené: 22.06.2022
Predschválená hypotéka: Viete, čo to znamená a čo musíte spĺňať?
Predschválená hypotéka poskytuje žiadateľom prísľub možnosti čerpania hypotéky alebo iného typu úveru už v predstihu. Je nezvyčajná tým, že banka ponúka klientovi úver, teda osloví ho s ponukou a nie klient banku. Neznamená to, že keď sa pre ňu rozhodnete, tak peniaze máte na účte obratom v ten deň. To nie. Aj predschválené úvery majú svoje pravidlá a limity a záleží aj od toho, o aký typ úverového produktu ide. Predschválená hypotéka má v podstate informačný charakter. Ako klient banky dostanete ponuku úveru podľa vašej bonity a schopnosti splácania a je na vás, ktorú z týchto ponúk si nakoniec vyberiete. Môžete si porovnať viacero ponúk.
Aby ste získali hypotekárny úver, musíte mať v prvom rade dostatočný príjem. Banka si overuje nielen príjem, ale aj dosiahnuté vzdelanie, dĺžku pracovného pomeru u zamestnávateľa alebo dobu podnikania. Dôležitou súčasťou overovania je aj finančná minulosť, čiže rôzne úverové registre a to, ako klient v minulosti splácal svoje finančné záväzky.
Splniť podmienky na hypotéku znamená prejsť si celým procesom od úvodného podania žiadosti až po definitívne potvrdenie udelenia a poskytnutia hypotéky. Celý tento proces má viacero fáz a začína podaním žiadosti spolu so všetkými potrebnými dokumentmi. Podľa toho, čo všetko klient dokladuje, koľko si požičiava, akú má bonitu a akú nehnuteľnosť zakladá, trvá aj vybavenie hypotéky.
Čo všetko banka overuje?
Schvaľovacím procesom banky si klient prechádza z dôvodu, že banka sa snaží predísť riziku nesplácania hypotéky a zároveň chce ochrániť klienta pred nezvládnuteľným zadlžením. Na ochranu klienta dohliada aj štát prostredníctvom zákonov o minimálnom disponibilnom príjme a maximálnej hodnote LTV.
Banka si overuje príjem klienta, úverový register, zamestnávateľa, u ktorého klient pracuje, zadlženosť klienta, záväzky klienta, exekúcie, nehnuteľnosť, ktorú chce klient založiť pri hypotekárnom úvere.
Pre banku je dôležité, aby zamestnávateľ žiadateľa o úver nebol v zozname dlžníkov Sociálnej poisťovne a zdravotnej poisťovne. Banka môže kontaktovať zamestnávateľa aj pre overenie pravdivosti informácií uvedených v žiadosti o hypotekárny úver.
Aké dokumenty a informácie sú kľúčové?
Doklady, ktoré treba predložiť k žiadosti, sú rôzne podľa žiadaného druhu hypotéky a podľa požiadavky banky.
Najčastejšie doklady k predloženiu banke sú:
- dva doklady totožnosti (občiansky preukaz a napr. vodičský preukaz alebo kartička poistenca),
- potvrdenie o príjme, prípadne iný doklad o pravidelnom príjme, napr. ak máte príjem z nájmu, tak daňové priznanie,
- výpisy z účtu, na ktorý chodí príjem za posledné 3 až 6 mesiacov,
- ročné zúčtovanie preddavkov na daň, ak je príjem vyplácaný v hotovosti.
Doklady k nehnuteľnosti:
- originál listu vlastníctva k nehnuteľnosti,
- kópia z katastrálnej mapy,
- znalecký posudok k nehnuteľnosti, ktorá je predmetom záložného práva,
- poistná zmluva k zabezpečovanej nehnuteľnosti (môže byť uzatvorená aj po schválení hypotéky, najneskôr však pred prvým čerpaním),
- kúpna zmluva, resp. zmluva o budúcej zmluve k žiadosti, ale k čerpaniu už musí byť podpísaná kúpna zmluva (ak je účelom kúpa nehnuteľnosti).
Čím vyššia je hodnota zakladanej nehnuteľnosti, tým vyšší hypotekárny úver môže klient od banky získať. Banky spravidla poskytujú úvery do 80 % hodnoty nehnuteľnosti.
Ako sa vyhnúť neschváleniu?
Žiadosť o hypotéku na kúpu nehnuteľnosti môže zlyhať na chybách, ktorým sa samozrejme dá vyhnúť. Najčastejšie ide o nevymazané vecné bremená, majetkové vyrovnanie, neskolaudovanú nehnuteľnosť, ktorú chceme založiť. Preto si treba nehnuteľnosť pred jej kúpou skontrolovať osobne aj v katastri nehnuteľností ešte pred podpisom zmlúv.
Kedy môže byť hypotéka zamietnutá?
Podmienky schválenia hypotéky sa za posledné roky sprísnili, najmä z pohľadu výšky hypotéky a výšky rezervy klienta, ktorý o hypotéku žiada. Každá banka posudzuje vašu bonitu na základe Centrálneho registra dlžníkov Slovenskej republiky a berie do úvahy všetky vaše dlhy, či pravidelne splácate svoje dlhy, či nemeškáte so splátkami. Banky sledujú aj zamietnuté žiadosti o hypotéku v iných bankách, ktoré ste si predtým podali.
Prvý problém je nedostatočný príjem. Každá banka posudzuje príjem, aby si bola istá, že hypotéku budete riadne splácať zo svojho príjmu. Na schválenie hypotéky banky vyžadujú dokladovanie príjmu za obdobie v rozmedzí 6 mesiacov až 1 rok.
Omeškanie splátok je jedným z dôvodov na prípadné neschválenie hypotéky,
banka si pri žiadosti posudzuje, či omeškanie trvalo niekoľko dní alebo mesiacov.
Odklad splátok môže v niektorých prípadoch ohroziť proces schválenia hypotéky, ak si nemusíte žiadať odkladanie splátok súčasného úveru, tak to radšej nerobte.
Aj nepovolené prečerpanie vám môže skomplikovať proces schválenia hypotéky kvôli opakovanému nepovolenému prečerpaniu.
Ak ste mali úver, ktorý ste riadne a včas nesplácali, a následne vás banka vyzvala na zosplatnenie úveru, ide o najzávažnejšie porušenie platobnej disciplíny. Úver sa v tomto prípade nesplácal niekoľko mesiacov, a tak banka alebo iná finančná inštitúcia požaduje okamžité splatenie úveru, alebo predá pohľadávku spoločnosti, ktorá bude dlžnú sumu vymáhať.
Ak ste vlastníkom kreditnej karty,
tak musíte včas uhradiť minimálnu splátku. Lebo ak splátka nie je v čas uhradená, tiež budete mať záznam v úverovom registri.
Aj dlh v Sociálnej poisťovni vám môže spôsobiť problém pri získaní hypotéky. Sociálna poisťovňa vedie podľa zákona o sociálnom poistení na svojej webovej stránke verejný elektronický zoznam dlžníkov, ktorý sa aktualizuje štyrikrát mesačne a sú v ňom všetky právnické a fyzické osoby, ktoré dlhujú Sociálnej poisťovni. Ide najmä o živnostníkov a ostatné SZČO a tiež o zamestnávateľov – fyzické osoby. Sociálna poisťovňa totiž bankovým inštitúciám poskytuje kompletné informácie o solventnosti žiadateľov o úver.
Exekúcia, teda blokovaný účet alebo zrážky zo mzdy, nevrhajú dobré svetlo na žiadneho potenciálneho záujemcu o hypotéku. Ak aktuálne máte zrážky zo mzdy, prípadne vám bol v minulosti blokovaný účet, úver vám zamietnu z dôvodu exekúcií. Dá sa to skontrolovať ďaleko do minulosti.
TIP OD NÁS: Ako pri každom úvere, aj pri tom predschválenom by ste mali byť pozorný a poriadne si všímať úrokovú sadzbu, aká je celková splatnosť, aká je výška RPMN a o koľko daný úver preplatíte.
Vidina rýchlych peňazí niekedy vedie k neuváženému rozhodnutiu, preto ako každý úver, aj ten predschválený, je finančným záväzkom a predovšetkým v budúcnosti sa vám môže pri neočakávanom znížení príjmov vypomstiť.
