Zverejnené: 23.05.2023

Pozrite si prehľad aktuálnych podmienok pre získanie hypotéky v roku 2023

Splniť podmienky na získanie hypotéky dnes pripomína skôr účasť v trojčarodejníckom turnaji ako splnenie si snov formou nového bývania. Prejsť si celým procesom od úvodného podania žiadosti až po definitívne potvrdenie udelenia a získanie hypotéky skomplikovali najmä sadzby, na ktoré sme si v našom prostredí odvykli. Celý proces má viacero fáz a začína podaním žiadosti spolu so všetkými potrebnými dokumentmi.

Podľa toho, čo všetko klient dokladuje, koľko si požičiava, akú má bonitu a akú nehnuteľnosť zakladá, podľa toho trvá aj vybavenie hypotéky. Ak teda niekomu trvalo vybavenie hypotéky týždeň, vám môže aj mesiac – platí teda, že radšej negeneralizujte.

Aby ste získali hypotekárny úver, musíte mať v prvom rade dostatočný príjem. Banka si overuje nielen príjem, ale aj dosiahnuté vzdelanie, dĺžku pracovného pomeru u zamestnávateľa, dobu určitú, ale aj dĺžku podnikania. Dôležitou súčasťou overovania je aj finančná história, čiže rôzne úverové registre, prešľapy, omeškania a to, ako ste v minulosti splácali svoje finančné záväzky.

Čo je potrebné splniť pre získanie hypotéky v roku 2023?

Po novom banky musia znižovať limit DTI klientom, ktorých hypotéky budú zasahovať splatnosť do dôchodkového veku. DTI (debt to income) zahŕňa dlh z hypotéky a všetky ďalšie dlhy vrátane spotrebných, stavebných, kontokorentov (voliteľného prečerpania) a kreditných kariet. Všetky existujúce záväzky klienta musia banky zahrnúť do dlhu, čo zníži disponibilnú časť príjmov použiteľných na splátku hypotekárneho úveru.

Maximálna výška úveru sa znižuje o 0,25-násobok čistého ročného príjmu klienta za každý rok presahujúci vek 40 rokov. Napríklad 45-ročný človek by si mohol požiadať o úver vo výške už len 6,75-násobku svojho ročného príjmu namiesto pôvodného 8-násobku.

Obmedzenia sa týkajú len tých žiadateľov, pri ktorých je rastúce riziko. Ide teda o úvery, ktoré budú splácané aj na dôchodku a zároveň je ich výška v porovnaní s príjmom príliš vysoká. Keďže výška poskytnutých úverov klientom v strednom veku rastie výrazne rýchlejšie ako ich príjmy, hlavným cieľom je sprísnenie podmienok, aby sa do budúcna zabránilo pokračovaniu takýchto rizikových trendov. Pri prechode na dôchodok však treba rátať s poklesom príjmu a možnými problémami so splácaním úveru.

Dostatočný príjem pri žiadosti o hypotéku

Jednou z najdôležitejších podmienok, ktoré musíte spĺňať, je dostatočný príjem, ktorý musíte vedieť zdokladovať. Na základe vášho súhlasu v žiadosti overuje banka príjem napr. v Sociálnej poisťovni a iných registroch či databázach. Tým banka posudzuje, či ste schopný splácať hypotéku. Príjem musí byť v dostatočnej výške, musí byť stabilný a pravidelný. Rovnako sa berie do úvahy aj výška pravidelných záväzkov a životných nákladov v podobe životného minima.
Príjem, ktorý akceptujú banky:

zo závislej činnosti (zamestnanec na trvalý pracovný pomer v Slovenskej republike),
zo živnosti,
z podnikateľskej činnosti (právnické osoby).

Do príjmu sa tiež počítajú:

materské alebo rodičovský príspevok,
diéty zamestnancov SR – nie v plnej výške a väčšinou musia byť vyplácané na účet,
dôchodky, ako napr. starobný, invalidný, výsluhový, vdovský a pod.

Aj príjem z prenájmu nehnuteľností do nejakej miery, doktorandského štipendia či súdom stanovené výživné sa môže zahrnúť do príjmu, ktorý bude banka posudzovať.
Banky majú vo svojich podmienkach nastavené minimálne sumy, ktoré vám musia ostať k dispozícii na bežné výdavky popri splátke hypotéky. Zo zákona v súčasnosti je táto suma prednastavená a predstavuje 40 % z celkových vašich príjmov.

Maximálnu výšky hypotéky mení aj stress test

Stress test slúži na to, aby banka mala istotu, že aj v prípade navýšenia úrokových sadzieb budete môcť hypotéku splácať. Chráni ním nielen seba, ale aj vás. Stress test predstavuje zároveň dôkaz, ktorý banku usvedčuje z toho, že jej primárnou úlohou pri poskytovaní úveru nie je získať vašu nehnuteľnosť, ale mať istotu, že zarobí na tom, ako vám pomohla do novej nehnuteľnosti.

Funguje to tak, že k ponúkanej úrokovej sadzbe sa pripočítajú teoretické 2 %. Ak aj po tomto fiktívnom navýšení splníte podmienky, nie je problém hypotéku získať.

Koľko percent z ceny nehnuteľnosti banka žiadateľovi poskytne?

Maximálna výška hypotéky sa líši aj podľa toho, akú nehnuteľnosť budete zakladať ako záruku. Od 1. 7. 2018 banka nepreplatí 100 % jej ceny. Konkrétne percento sa takisto môže líšiť od banky k banke. Napríklad:

byt v krajskom meste, vyhľadávaná nehnuteľnosť – 90 % z ceny nehnuteľnosti,
nový či starší rodinný dom – 80 %,
pozemok – 80 % – 70 % z ceny nehnuteľnosti,
rekreačné chaty – 60 % – 50 % z ceny nehnuteľnosti.

Musíte rátať s tým, že by ste mali mať našetrené 20 % zo sumy nehnuteľnosti. Ak nemáte toľko našetrené a chcete si požičať 90 % z ceny nehnuteľnosti, pripravte sa, že financovanie nad 80 % je legislatívne obmedzené a aj úrok vám banka môže poskytnúť vyšší. Situáciu môže vyriešiť ďalšia nehnuteľnosť, ktorú by ste banke založili, vtedy vám dokáže požičať aj pomyselných 100 % z ceny kupovanej nehnuteľnosti.

Poplatky spojené s hypotékou

Spracovateľský poplatok

Volajme ho poplatok za poskytnutie hypotéky. Ak si z banky beriete novú hypotéku na kúpu bytu, domu, alebo hypotéku refinancujete z konkurenčnej banky. Pri nových hypotékach sa poplatky aktuálne pohybujú medzi 0 až 300 eur. Refinančná hypotéka je vo väčšine bánk poskytovaná zatiaľ bezplatne.

Poistenie nehnuteľnosti

Poistenie nehnuteľnosti je jedna zo základných podmienok pre získanie hypotéky. Banky vyžadujú vinkuláciu poistenia vo svoj prospech, keďže na nehnuteľnosť, na ktorú poskytli financie, majú záložné právo. Chránia ju tak pred nepredvídanými udalosťami, ktoré by ju mohli poškodiť, ako napríklad požiar, vandalizmus a pod. Výška poistného pri nehnuteľnosti musí byť minimálne vo výške poskytnutého hypotekárneho úveru. Poistné sa pohybuje približne okolo jedného eura za každých 1 000 eur hodnoty nehnuteľnosti.

Poistenie hypotekárneho úveru

Súčasťou schválenia hypotéky je aj poistenie úveru, keďže splácanie úveru je záväzok na desiatky rokov. Poistenie vám pomôže v časoch práceneschopnosti alebo v prípade zníženej schopnosti splácať úver. Cena hypotekárneho poistenia sa pohybuje v priemere od 5 do 10 % z mesačnej splátky hypotéky.

Poplatok za znalecký posudok

Výška poplatku sa odvíja od druhu nehnuteľnosti, na ktorú si beriete hypotéku. Pri ohodnotení bytu sa jeho výška pohybuje od 150 do 200 eur a pri ohodnotení rodinného domu od 200 do 350 eur. Pri znaleckom posudku pozemku sa výška poplatku pohybuje okolo 100 eur. Poplatok môže byť aj vyšší, ak potrebujete znalecký posudok expresne, keďže vypracovanie znaleckého posudku trvá dva až tri týždne.

Poplatok za vyhotovenie kúpnej zmluvy

Pri kúpe nehnuteľnosti cez realitnú kanceláriu sa teoreticky nemusíte starať o vyhotovenie zmluvy, tie vám pripraví sama realitka. Ak však kupujete nehnuteľnosť od súkromného majiteľa, kúpne zmluvy si musíte zadovážiť vo vlastnej réžii. Je na mieste osloviť právnika alebo notára aj v prvom, aj v druhom prípade. Skontroluje vašu kúpnu zmluvu vyhotovenú realitnou kanceláriou alebo vám ju pripraví celú.

Výška poplatku za vyhotovenie kúpnej zmluvy závisí od toho, v akom okrese alebo regióne právnická alebo notárska kancelária pôsobí. V Bratislave za ňu môžete zaplatiť od 300 do 400 eur, v menšom meste, napríklad v Poprade, od 150 do 250 eur.

Poplatky za vklad na kataster

Vklad nehnuteľnosti do katastra je finále v celom procese vybavovania hypotéky. Na základe potvrdenia o prijatí návrhu na vklad a listu vlastníctva s plombou, ktorý si banky overujú prostredníctvom portálu katastrálneho úradu, banky uvoľnia peniaze a môžete čerpať úver.

Návrh na vklad do katastra nehnuteľností (štandardný): 66 eur.
Návrh na vklad do katastra nehnuteľností do 15 dní (zrýchlený vklad): 266 eur.

Úverová história klienta

Úverová história znamená to, či ste už mali v minulosti nejaký úver a či ste ho načas splácali. Ak áno, banka vás vníma dôveryhodnejšie, lebo ste svoje záväzky načas platili.

Ak ste však s pravidelnými splátkami mali nejaké problémy a so splátkou úveru meškali, je tu problém, pretože vám tak vzniká automaticky záznam v úverovom registri. To sa deje, aj ak ste v minulosti požiadali o odklad splátok. Výnimku tvorí situácia v súvislosti s pandémiou koronavírusu, kedy síce klient (zatiaľ) nemá negatívny záznam v úverovom registri, ale v závislosti od banky, musí úver začať znova splácať.

Aktuálne úrokové sadzby pri hypotékach

VÚB

Hypotéka na bývanie, bezúčelová:

Fix 1 úrok od 4,09 %,
Fix 3 úrok od 4,09 %,
Fix 4 úrok od 4,19 %,
Fix 5 úrokod 4,19 %,
Fix 10 úrok od 4,59 %.

Slovenská sporiteľňa

Úver na bývanie:

Fix 1 úrok od 3,69 %,
Fix 3 úrok od 3,79 %,
Fix 5 úrok od 3,89 %,
FIX 10 úrok od 4,29 %,
FIX 15 úrok od 4,69 %.

Tatra banka

Hypotéka, americká hypotéka:

Fix 1 úroková sadzba od 3,59 %,
Fix 2 úroková sadzba od 3,69 %,
Fix 3 úroková sadzba od 3.89 %,
Fix 5 úroková sadzba od 3,99 %,
Fix 7 úroková sadzba od 4,09 %,
Fix 10 úroková sadzba od 4,19 %.

UniCredit Bank od 30.1.2023

Účelový hypoúver, refinanc:

Fix 3 úrok od 3,79 %,
Fix 4 úrok od 3,69 %,
Fix 5 úrok od 3,59 %,
Fix 7 úrok od 4,39 %,
Fix 10 úrok od 4,49 %.

ČSOB

Hypotéka:

Fix 1 úrok od 4,30%,
Fix 3 úrok od 3,85%,
Fix 4 úrok od 3,95%,
Fix 5 úrok od 3,95%,
Fix 10 úrok od 4,25%,
Fix 15 úrok od 4,35%,
Fix 20 úrok od 4,55%.

Prima banka

Hypotéka:

Fix 3 úrok od 3,20 %,
Fix 5 úrok od 3,60 %,
Fix 7 úrok od 4,00 %.

mBanka

mHypotéka účelová:

Fix 1 úrok od 4,94 %,
Fix 3 úrok od 4,34 %,
Fix 5 úrok od 4,14 %,
Fix 7 úrok od 4,14 %,
Fix 10 úrok od 4,24 %.

365. banka

Hypotéka:

Fix 1 úrok od 2,95 %,
Fix 3 úrok od 3,75 %,
Fix 5 úrok od 3,95 %,
Fix 10 úrok od 4,35 %.

Fio banka

Fio hypotéka:

Fix 1 úrok od 3,18 %,
Fix 3 úrok od 3,48 %,
Fix 5 úrok od 3,78 %.

Čo brať do úvahy pri výbere vhodnej hypotéky

Treba si všímať najmä RPMN a fixáciu schválenej úrokovej sadzby, čiže na aké obdobie bude úrok nemenný, a teda aj rovnaká mesačná splátka. Fixovať úrok si je možné na 1 (nerobte to), 2 (tiež to nerobte), 3 (hm, tiež by sme to nerobili), 5 alebo 10 rokov. Záleží na výbere banky, niektoré majú aj 6, 7, 15, 20-ročné fixácie.

Výška úrokovej sadzby hrá poprednú rolu pri výbere hypotéky. Kým sa nízky úrok môže zdať lákavým, nenechajte sa zmiasť prvotnými číslami. Oveľa dôležitejšie sú totiž podmienky, ktoré sa k úroku viažu, a ktoré musíte spĺňať počas celej lehoty splatnosti hypotéky. Zvýhodnený úrok môže byť totiž naviazaný na vedenie iných produktov v banke – napr. bežný účet, zasielanie príjmu či poistenie úveru, alebo iné podmienky, napr. minimálna splatnosť hypotéky a pod.

Pri výbere banky by ste mali byť opatrní aj vzhľadom na potreby dokladovania účelu použitia finančných prostriedkov z hypotéky. Sú totiž banky, ktoré vyžadujú len čestné vyhlásenie o tom, že ste peniaze použili výlučne na nehnuteľnosť a preukážete sa len fotkami vykonaných prác, prípadne si napíšete orientačný rozpočet, čo vás to všetko stálo.

Treba brať do úvahy aj fakt, že banky vám dnes neposkytnú 100 % ceny z nehnuteľnosti. Štandardom je dnes hypotéka do výšky 80 %, hoci existujú aj určité výnimky pre klientov s vysokou bonitou. Musíte teda rátať s tým, že zvyšok si budete musieť dofinancovať z vlastných zdrojov alebo v kombinácii s iným úverovým produktom – najčastejšie spotrebným alebo stavebným úverom.

Ako porovnať ponuky rôznych bánk

Ak zostanete ostražití a neprikývnete na prvú výhodne sa tváriacu ponuku, šikovne sa vyhnete skrytým poplatkom. Nikdy nie je na škodu sa poradiť s odborníkom, ktorý má prehľad a skúsenosti v danej oblasti – platí ho totiž banka, kde úver beriete len v zopár prípadoch vie byť jeho prítomnosť na úvere znevýhodnením.

Porovnať úrokové sadzby a poplatky jednotlivých bánk môžete na webovej stránke Finančného Kompasu. Pomocou Hypotekárnej kalkulačky si viete online vypočítať mesačnú splátku ako aj celkové preplatenie na úrokoch. Hypotekárna kalkulačka nezohľadňuje poplatky, ktoré si banky pri hypotékach účtujú.

Napriek tomu kalkulačka dáva verný obraz o tom, koľko môže byť vaša mesačná splátka a koľko celkom preplatíte na úrokoch počas celej doby splácania. Ak chcete mať prepočty reálnejšie, zvoľte si takú úrokovú sadzbu, ktorú niektorá z bánk aktuálne ponúka.

TIPY OD NÁS: Hypotéka je úver a záväzok na desiatky rokov. Preto sa netreba zadlžovať, ale práve naopak, zbavovať sa drahých úverov, hlavne tých spotrebných. Sústrediť sa skôr na investičné alebo dôchodkové sporenie, aby ste mali dôstojnú starobu, a aby ste sa nemuseli trápiť, kde zoberiete peniaze na ďalšiu splátku úveru.

Autor článku: Iveta Hudáková