Zverejnené: 23.05.2023

Maximálna výška hypotéky: Výpočet a tipy, ako dostať čo najviac

Hypotéka je úver na dlhú dobu, ktorý je zabezpečený nehnuteľnosťou. Splatnosť hypoték sa pohybuje v rozmedzí 4 až 30 rokov, niektoré banky vedia poskytnúť splatnosť až 40 rokov. O hypotéku môže požiadať fyzická osoba, ktorá je dospelá, tzn. má 18 a viac rokov, je občanom Slovenskej republiky s trvalým pobytom v Slovenskej republike alebo cudzinec s trvalým pobytom na území Slovenskej republiky, pričom jeden zo žiadateľov je občanom krajiny EÚ a žiadateľ má príjem zo závislej činnosti, podnikania alebo iný príjem, ktorý musí banke dokladovať. Hypotéka je úver na bývanie, ak by sme teda chceli kúpiť za peniaze od banky inú nehnuteľnosť ako takú, ktorá je určená na bývanie – neprešlo by to.

Aké parametre ovplyvňujú výšku hypotéky?

Výšku hypotéky ovplyvňuje viacero faktorov, a preto sa nedá vopred povedať, v akej výške môžete od banky získať úver. Najdôležitejším parametrom, ktorý ovplyvňuje výšku hypotéky, je príjem a pôvod príjmu, teda kde pracujete – v akom odvetví. Ako zamestnanec máte vyššiu šancu získať úver, najmä ak máte zmluvu na dobu neurčitú. Ak je váš príjem zo zahraničia, ste pre banku rizikovejší a miestami neakceptovateľný. Vaša bonita sa tým totižto znižuje, a tak aj maximálna výška hypotéky, ktorú môžete získať. U žiadateľov so živnosťou je to trochu zložitejšie.

Ďalším parametrom, ktorý ovplyvňuje výšku hypotéky, je „stress test“, ktorým chcú banky zabezpečiť, aby ste vedeli hypotéku splácať aj po navýšení úrokových sadzieb. K tomuto navýšeniu môže dôjsť napríklad v dôsledku zmeny základnej úrokovej sadzby po ukončení fixácie úveru. Ak máte na hypotéke úrok 1,5 % a banka k nemu priráta teoretické navýšenie o 2 %, sleduje tým, či by ste daný úver boli schopný splácať aj po navýšení úroku.

Vplyv na výšku hypotéky má aj LTV – Loan to Value. Vyjadruje stupeň rizika pri poskytovaní hypotéky k hodnote nehnuteľnosti, ktorú určuje súdny znalec. Banka niekedy prehodnocuje znalecký posudok aj svojím interným bankovým znalcom, avšak nie vždy akceptuje hodnotu zo znaleckého posudku. V takom prípade sa pri LTV vychádza z hodnoty určenej bankou. Ideálny prípad nastáva, ak hodnota nehnuteľnosti je vyššia ako kúpna cena. V tomto prípade môžete požiadať o vyšší hypotekárny úver, ako je kúpna cena – takéto prípady sú však zriedkavé.
Maximálna výška hypotéky sa líši aj podľa toho, akú nehnuteľnosť budete zakladať ako záruku. Od 1. 7. 2018 vám už banka nepreplatí 100 % jej ceny. Konkrétne percento sa takisto môže líšiť od banky k banke.

Počíta sa maximálna výška hypotéky podľa príjmu?

Ďalším faktorom, ktorý ovplyvňuje maximálnu výšku hypotéky, je vaša bonita. Banka posúdi, či dokážete úver splácať, preklepne si vaše existujúce úvery, zistí, či ste so splátkami nemeškali a nie ste v úverovom registri, alebo či nemáte iné podlžnosti hlavne voči Sociálnej a zdravotnej poisťovni. Vplyv na výšku hypotéky má aj to, či ste slobodný alebo ženatý/vydatá a koľko máte detí.

Základným predpokladom pre maximálnu výšku úveru je dodržanie koeficientu DTI, tzn. že nemôžete dostať úver viac ako je 8-násobok svojho čistého ročného príjmu. Ak už nejaké úvery splácate, ich zostatky je potrebné z tejto sumy odpočítať. Veľkosť finančnej rezervy po odpočítaní životného minima musí byť 40 %. Výška vašich splátok môže byť najviac 60 % z vášho príjmu po odpočítaní životného minima.

Banky mnohé prípady posudzujú individuálne a nie vždy sa dá jednoznačne povedať presná suma schválenej hypotéky. Sú však určité pravidlá, ktoré platia pre všetkých:
Od čistého príjmu sa vždy odpočíta životné minimum žiadateľov a členov ich domácnosti:

hlavný žiadateľ – 218,06 eur,
spolužiadateľ (manžel/ka, druh/družka) – 152,12 eur,
spolužiadateľ/ručiteľ (samostatná domácnosť) – 218,06 eur,
dieťa – 99,56 eur,
banka si následne odráta finančnú zábezpeku 40 %.

Ďalej sa od príjmu odpočítajú všetky existujúce záväzky ako úvery, kreditné karty, povolené prečerpania a pod.

Aký typ príjmu banka akceptuje?

Bez toho, aby ste mali pravidelný príjem, vám žiadna banka hypotéku neschváli. Banke musíte dokázať, že každý mesiac dostanete výplatu od zamestnávateľa alebo získavate príjem z podnikania. Pri žiadosti sa však môžu brať do úvahy aj iné príjmy, ale nie všetky banka musí akceptovať, závisí od metodiky tej danej banky. Teda pravidiel, podľa ktorých schvaľuje úvery na bývanie.

Príjmy schválené bankou:

príjem zo závislej činnosti na Slovensku – zamestnancom musíte byť minimálne 3 až 6 mesiacov v závislosti od pravidiel banky,
dôchodky – starobný, invalidný (čiastočný vám nemusia uznať), výsluhový, vdovský/vdovecký
rodičovský príspevok,
doktorandské štipendium,
príjem z prenájmu nehnuteľnosti – len za určitých podmienok a nie všetky banky,
príspevok na opatrovanie,
príjmy z diét, cestovné náhrady – len za určitých podmienok a nie všetky banky.

Ak ste živnostník (SZČO) alebo majiteľ či spoločník v s. r. o., banka vychádza z príjmu, ktorý ste uviedli v daňovom priznaní za posledné zdaňovacie obdobie. Dôležitý je aj doklad, ktorým preukážete obrat či príjem nespomenutý v daňovom priznaní. Základom na výpočet výšky hypotéky je daň ako taká, v istých prípadoch sa môže brať do úvahy aj obrat. Živnosť musíte mať otvorenú minimálne 6 mesiacov v roku predtým, ako ste o hypotéku požiadali. Niektoré banky požadujú mať otvorenú živnosť jeden celý rok.

Čo môžeme urobiť pre to, aby sme vyťažili maximum a získali toľko, koľko potrebujeme?

Čím vyšší príjem máte, tým môžete dostať vyššiu hypotéku, to ale nie je pravidlo. Základným predpokladom pre výpočet maximálnej výšky úveru je dodržanie koeficientu DTI, tzn. že nemôžete dostať úver vyšší, ako je 8-násobok vášho čistého ročného príjmu. Ak už nejaké úvery splácate, ich zostatky je potrebné z tejto sumy odpočítať. Každá banka posudzuje bonitu a rating klienta individuálne a odlišne.
Ak by ste potrebovali zvýšiť výšku hypotéky, máte k dispozícii niekoľko možnosti:

Spolužiadateľ pri hypotéke – ideálne v produktívnom veku a s dostatočným príjmom, s nie príliš vysokou úverovou zaťaženosťou.
Vyplatenie úverov – ak máte doma spotrebiče, kupované cez úvery, treba sa týchto úverov zbaviť.
Dodatočný príjem – napríklad formou mimopracovného úväzku.
Maximálne znížiť výšku splátky – využiť ponuku banky s čo najnižšou sadzbou a využiť čo najdlhšiu možnú splatnosť.
Veľký vplyv v súčasnosti na získanie hypotéky má aj to, v akom odvetví pracujete. Napríklad žiadateľ, ktorý pracuje v gastronómii, je pre banku rizikovejší ako žiadateľ, ktorý pracuje napríklad v zdravotníctve, v školstve alebo vo verejnej správe.

Ako si vypočítať orientačnú sumu hypotéky, ktorú môžeme získať?

Kalkulačku podľa príjmu máme na našom webe, kde si jednoducho zadáte výšku vášho mesačného čistého príjmu, výšku zostatkov všetkých úverov a naša kalkulačka vám orientačne vypočíta, aký maximálny limit na nový úver vám vychádza.

Niektoré banky majú na svojich webových stránkach hypotekárne kalkulačky, kde po zadaní čistého mesačného príjmu, počtu žiadateľov a detí v domácnosti, mesačných nákladov si môžete vypočítať, akú maximálnu sumu hypotekárneho úveru môžete od banky získať. Uvedené príklady sú len informatívne. Úver bude žiadateľovi poskytnutý po splnení podmienok stanovených bankou. Výška úrokovej sadzby je informatívna a závisí od celkového posúdenia bonity klienta a kvality predloženého zabezpečenia.

NBS od 1.10.2022 sprísňuje pravidlá pri hypotékach pre žiadateľov nad 40 rokov

Národná banka Slovenska prichádza od 1.10.2022 s úpravou poskytovania úverov na bývanie. Obmedzenie sa bude týkať len tých žiadateľov, pri ktorých je rastúce riziko. Ide teda o úvery, ktoré budú splácané aj na dôchodku a zároveň je ich výška v porovnaní s príjmom príliš vysoká. Podľa súčasných pravidiel by dlh jednotlivca nemal presiahnuť 8-násobok jeho ročného príjmu. Túto hranicu – DTI chce Národná banka Slovenska zmeniť, a preto navrhuje, aby sa maximálna výška úveru znižovala o 0,25-násobok čistého ročného príjmu klienta za každý rok presahujúci vek 40 rokov. Napríklad 45-ročný človek by si mohol požiadať o úver už len 6,75-násobkom svojho ročného príjmu.

TIPY OD NÁS: Hypotéka je úver na desiatky rokov, prináša oveľa viac možností, ako riešiť rôzne situácie počas splácania úveru. Odporúčame preto dlhšiu ako 3-ročnú fixáciu a neriadiť sa pri voľbe banky iba úrokovou sadzbou. Záleží od ponuky, nastavenia konkrétnej banky a možnosti bezplatných mimoriadnych vkladov. Ideálne je mať vlastné prostriedky vo výške 10 – 20 % z ceny nehnuteľnosti. A dobrá rada na záver, kto uvažuje o hypotéke, nech začne sporiť: čím skôr, tým lepšie