Zverejnené: 13.06.2022

Kupujete nehnuteľnosť? Ako dlho trvá vybavenie hypotéky?

Väčšina z nás plánuje nové bývanie riešiť hypotekárnym úverom. V prvom rade si musíme ujasniť, v akej cene sa pohybuje nehnuteľnosť, aby sme vedeli, v akej výške budeme hypotéku splácať najbližšie roky. Najlepšie je poradiť sa priamo v banke alebo s finančným poradcom, ktorý má prehľad o podmienkach aj rozdieloch v jednotlivých bankách. Úverové podmienky sú v jednotlivých bankách rôzne, a tak sa oplatí vyžiadať si ponuku vo viacerých bankách. Vybavenie hypotéky nemusí byť zložitý proces, najmä ak vieme, na čo všetko sa máme pripraviť.

Ako dlho trvá proces schválenia hypotéky?

Na to, aby ste získali hypotekárny úver, musíte mať v prvom rade dostatočný a overiteľný príjem. Banka si overuje nielen príjem, ale aj dĺžku pracovného pomeru alebo dobu podnikania. Banka si overuje aj finančnú minulosť klienta, čiže rôzne úverové registre a to, ako klient v minulosti splácal svoje finančné záväzky.

Okrem toho je potrebné mať nehnuteľnosť ako zabezpečenie, z ktorého sa následne vyrátava LTV (udávané ako percentuálny pomer zakladanej nehnuteľnosti k výške úveru, ak je cena nehnuteľnosti 100 000 eur, banka vám dá 80 % LTV, čo je 80 000 eur). Založiť je možné nielen kupovanú či rozostavanú nehnuteľnosť, ale aj nehnuteľnosť tretej osoby. Na to však potrebujete jej súhlas, ktorý potvrdí v záložných zmluvách svojím popisom.

Hodnota nehnuteľnosti sa určuje prostredníctvom znaleckého posudku. V niektorých prípadoch banka posudzuje hodnotu nehnuteľnosti podľa vlastných kritérií. Ak banka na základe vlastného interného ocenenia ocení nehnuteľnosť na menšiu sumu, bude sa pri výške hypotekárneho úveru orientovať podľa svojho vlastného ocenenia.

Proces schválenia hypotéky má viacero fáz a začína sa podaním žiadosti o hypotéku spolu s doložením všetkých potrebných dokladov. Podľa toho, čo všetko klient dokladuje, koľko si požičiava, akú má bonitu a akú nehnuteľnosť zakladá, trvá aj vybavenie hypotéky. Treba však dodať, že ak pri podaní žiadosti nie sú dodané všetky potrebné dokumenty, celý proces čakania začína odznova.

Podanie žiadosti

Banka na základe žiadosti o úver spolu so súhlasom so spracovaním osobných údajov vykoná rýchle zistenie cez bankový úverový register, či môže vôbec žiadateľovi hypotéku poskytnúť. Overuje sa najmä finančná história a dostupné informácie o bonite žiadateľa. Ak si banka platí dopyty cez Sociálnu poisťovňu, vie vám váš príjem hneď overiť a na základe neho akceptovať príjem vo výške, v akej ho overilo, a tým pádom aj predschváliť vašu žiadosť.

Doloženie dokladov

Klient doloží potrebné doklady k výške príjmu, list vlastníctva (eLVéčko) kupovanej nehnuteľnosti, znalecký posudok a návrh kúpnej zmluvy. Banka si overí výšku a typ príjmu, bonitu klienta, taktiež sa zameria na hodnotu nehnuteľnosti a v prípade potreby si overí aj splnenie iných podmienok.

Banka skôr, ako schváli hypotéku, overuje:

či je žiadateľ zamestnaný alebo podniká,
či má pravidelný bankou akceptovateľný príjem na základe jej metodiky – tá sa v závislosti od banky zvykne líšiť,
výšku príjmu žiadateľa či už z pracovného pomeru alebo podnikania – pri podnikaní akceptujú príjem banky rozdielne,
či je pracovný pomer na dobu neurčitú, prípadne ako dlho a s kým žiadateľ podniká.

Príjmy, ktoré banky pri žiadosti o hypotekárny úver akceptujú:

príjem z nezávislej činnosti,
príjem z podnikania,
príjem z prenájmu nehnuteľnosti,
rodičovský príspevok,
prídavky alebo výživné na deti,
príjem zo starobného, invalidného a vdovského dôchodku, príjem z opatrovateľského príspevku,
za určitých podmienok banky akceptujú aj diéty.

Schválenie úveru

Celý proces schválenia hypotéky je individuálny u každého klienta. Trvá niekoľko dní, ale aj niekoľko týždňov. Na základe žiadosti, podľa posúdenia klienta a podľa posúdenia zakladanej nehnuteľnosti banka ponúkne schválenie úveru za presne určených podmienok.
Tie nemusia byť zhodné s podmienkami, ktoré má banka v reklame. Ide najmä o podmienky ohľadom výšky hypotekárneho úveru, doby splatnosti, úrokovej sadzby, ale aj podmienok stanovených pre čerpanie úveru. Ak na návrh prikývnete, banka vám úver schváli a cesta sa začína.

Podpis zmluvy a čerpanie úveru

Ak sú podmienky banky pre hypotéku splnené a vy s parametrami úveru súhlasíte, nasleduje podpis úverových zmlúv, záložných zmlúv, prípadne zmluvy o účte, či ďalších štandardných tlačív banky. Banka po prijatí návrhu vkladu na kataster (ten si podáte buď vy, alebo váš sprostredkovateľ) uvoľní finančné prostriedky na váš účet. Pred čerpaním úveru banka vyžaduje poistiť nehnuteľnosť na sumu zodpovedajúcu výške poskytnutého úveru (minimálne) a zároveň vinkulovať poistné predmetnej nehnuteľnosti v prospech banky.

Na čo si treba dať pozor pri vybavovaní hypotekárneho úveru?

Najčastejším problémom, s ktorým sa žiadatelia o hypotéku potrebujú poradiť, je dĺžka fixácie a s ňou spojená výška úrokovej sadzby. Fixovať úrok si je možné na 1, 2, 3, 4, 5, 7, 10, 15 ale aj na 20 rokov. Záleží na tom, ktorú banku si žiadateľ vyberie, nie všetky totiž majú takú širokú ponuku fixácií.
Dôležité sú podmienky, ktoré musíte ako žiadateľ spĺňať počas celej doby splatnosti hypotéky. Zvýhodnený úrok môže byť totiž naviazaný na vedenie iných produktov v banke – napr. bežný účet, zasielanie príjmu, či poistenie úveru alebo iné podmienky, napr. minimálna splatnosť hypotéky a pod.

Pri stavbe nehnuteľnosti je potrebné si vopred overiť, či banka dokáže poskytnúť peniaze z hypotéky hneď po potvrdení návrhu na vklad záložného práva do katastra aj v prípade, že rozostavaný dom ešte nie je evidovaný na liste vlastníctva, alebo musí byť najskôr táto stavba zapísaná a až potom vám banka poskytne peniaze. Čerpanie hypotéky sa môže presunúť pokojne aj o niekoľko mesiacov.

V prípade rekonštrukcie nehnuteľnosti pri výbere banky by ste mali byť opatrný aj vzhľadom na potreby dokladovania účelu použitia finančných prostriedkov z hypotéky. Hypotekárny úver je účelový úver a slúži na kúpu nehnuteľnosti.
Niektoré banky vyžadujú len čestné prehlásenie o tom, že ste peniaze použili výlučne na nehnuteľnosť a preukážete sa len fotkami vykonaných prác, prípadne si napíšete orientačný rozpočet, čo vás to všetko stálo. Ale sú banky, ktorým musíte všetko do posledného eura zdokladovať riadne bločkami či faktúrami.

TIPY OD NÁS:

Ak sa rozhodnete stavbu alebo kúpu nehnuteľnosti riešiť hypotékou, oslovte hypotekárneho špecialistu, ktorý dozrie na to, aby ste zmluvám, ktoré budete podpisovať, riadne porozumeli. Vyhnete sa možným nepríjemnostiam a problémom.
Dôležitý je aj výber banky, z nášho pohľadu je potrebné porovnať si jednotlivé ponuky viacerých bánk, napr. tu.
Hypotekárny úver je super vec, treba však byť ako pri všetkom nohami na zemi. Najmä v prípade zmien na úvere, ako je navyšovanie, či predlžovanie splatnosti – tu treba poznať svoje limity a neprestreľovať.