Hypotéky v roku 2017. Čo nás čaká a čo by sme mali vedieť

Priaznivé úrokové sadzby posledných rokov mali za následok rýchle zadlžovanie sa Slovákov. Narastal počet ľudí, ktorí siahali po hypotékach, refinancovaní aj klasických úveroch. Uvažujete aj vy nad hypotékou? Mali by ste vedieť, aké zmeny nás čakajú v roku 2017. Bude ešte stále „tak výhodné“ zadlžiť sa?

Na úvod zopár čísel. Ľudia dnes splácajú bankám viac ako 21 miliárd EUR vo forme hypoték a iných  úverov na nehnuteľnosti. Táto suma každý mesiac narastá o ďalších viac ako 240 miliónov. Ak sa priemerná hypotéka pohybuje na úrovni 50 tisíc,  hypoteticky už dnes na Slovensku spláca hypotéku alebo podobný úver 430 tisíc ľudí/ rodín. A tí každý mesiac zaplatia bankám len na úrokoch viac ako 44 miliónov. Aká je prognóza ďalšieho vývoja hypoték a čo ich môže ovplyvniť?
 

Refinancovanie nerefinancovanie

Žijeme v časoch extrémne rýchleho zadlžovania sa Slovákov. Kto by nechcel hypotéku s úrokovou sadzbou 1,20 %. Veď ešte pred piatimi rokmi boli o tomto čase priemerné sadzby na trhu päť percent.

Po novej hypotéke preto siahajú nielen záujemcovia o nové bývanie. V obľube je refinancovanie, ľahká cesta, ako si znížiť mesačnú splátku o desiatky EUR. Stačí si dať námahu a banku vymeniť. Dokonca niekedy ani to netreba. Stačí postrašiť tú svoju odchodom. Tá zo skúseností často zázračne sadzbu zníži. Aj to je dôvod, prečo veľká časť refinančných hypoték nakoniec končí v tej istej banke.

Hypotekárne nožnice sa zatvárajú

Ešte pred dvomi rokmi bol rozdiel medzi priemernou úrokovou sadzbou nových úverov a priemernou sadzbou starších úverov, ktoré ľudia splácajú už dlhšie, viac ako percento. Dnes je to 0,65 %. Nožnice medzi starými a novými úvermi sa pomaly zatvárajú. A prečo je to dôležité?

Je to dobrý ukazovateľ napríklad toho, do akej miery sú ľudia pasívni voči svojim vlastným peniazom. Prečo by mali platiť úrokovú sadzbu napríklad tri percentá, keď sú na trhu ponuky blížiace sa k percentu. Keby dnes všetci refinancovali svoje staršie hypotéky, mohli by spolu ušetriť mesačne viac ako 11 miliónov EUR.

Banky sa budú na seba viac podobať

Pomerne silne dnes rezonujú nové pravidlá NBS. Ide o opatrenia, ktoré by mali zmierniť rýchly  rast úverov a ochrániť banky a klientov v horších časoch. Obmedzia sa nimi nielen stopercentné, ale už aj osemdesiat percentné hypotéky. Prísnejšie sa budú posudzovať žiadosti o úver. Banka po novom musí počítať pri skúmaní príjmu aj s rezervou, ktorá musí človeku ostať po úhrade mesačnej splátky aj životného minima. Tá je nastavená na 5%, no do leta budúceho roku postupne vzrastie až na 20 %.

Menej sa však už hovorí, čo môže regulácia priniesť pre bankový trh ako taký. Nastavovanie prísnejších štandardov znamená aj obmedzený priestor pre ich kreativitu. Jeden príklad za všetky.

V zmysle opatrenia z decembra 2016 musia banky určovať hodnotu zakladanej nehnuteľnosti ako najnižšiu z hodnôt uvedenú v kúpnej zmluve, ceny stanovenej znalcom a ceny stanovenej na základe interného ocenenia konkrétnej banky. V praxi to znamená, že pokiaľ by bola cena nehnuteľnosti 80 tisíc, ale znalecký posudok by znel len na 70 tisíc, po novom už nenájdete banku, ktorá by hypotékou financovala celú kúpu. Predtým však také boli. Nové opatrenia vezmú bankám časť farebného spektra, ich svet bude nudnejší.

Kedy začnú rásť úrokové sadzby na hypotékach

Dokedy budú úrokové sadzby na súčasných nízkych úrovniach? Na prelome rokov to vyzeralo, že niektoré banky kormidlo pomaly otáčajú. Boli to len desatiny percentuálneho bodu, ale opačným smerom ako sme boli posledné roky zvyknutí. Netrvalo však dlho a po miernych nárastoch došlo opäť k poklesom.

Pri súčasnom silnom konkurenčnom boji na poli hypoték to skôr vyzerá, že zásadné zmeny prinesie až zmena politiky ECB. Teda nárast referenčných sadzieb a zastavenie programu kvantitatívneho uvoľňovania peňazí (tlačenia peňazí). Len snaha niektorých bánk zmierniť výpadky úrokových výnosov cez nárast sadzieb na hypotékach asi stačiť nebude. Iné banky, hladné po trhových podieloch, im zdá sa vždy cestu skrížia. Čomu sa spotrebiteľ môže len tešiť.

Čo teda prinesú najbližšie mesiace?

Apetít ľudí po úveroch teda ešte nejakú dobu bude pokračovať. Úrokové sadzby v kombinácii s aktivitou bánk tomu výdatne pomáhajú. Veď dnes ponúkajú hypotekárne akcie všetky banky bez rozdielu. A tie presne vedia, po čom ich potenciálny klient túži. Nové opatrenia síce môžu intenzitu zadlžovania mierne korigovať, šéfdirigent je však ďaleko za hranicami.

Prehľad úrokových sadzieb a prebiehajúcich akcií na hypotékach nájdete TU.

Autor: Maroš Ovčarik