Koľko dostanem hypotéku: Čo ovplyvňuje jej výšku?

Zverejnené: 04.10.2021

Hypotéka je dlhodobý úver zabezpečený nehnuteľnosťou. Splatnosť hypoték sa pohybuje v rozmedzí 4 až 30 rokov. Niektoré banky vedia poskytnúť splatnosť až 40 rokov. O hypotéku môže požiadať fyzická osoba, ktorá je dospelá, tzn. má 18 a viac rokov, je občanom SR s trvalým pobytom v SR alebo cudzinec s trvalým pobytom na území SR, pričom jeden zo žiadateľov je občanom krajiny EÚ a žiadateľ má príjem zo závislej činnosti, podnikania alebo iný príjem, ktorý musí banke dokladovať.

Aké parametre ovplyvňujú výšku hypotéky? Čo všetko má vplyv na jej výšku?

Výšku hypotéky v prvom rade ovplyvňuje príjem a jeho pôvod. Okrem pracovného pomeru žiadateľ môže mať iné typy príjmov, ako napríklad z prenájmu, podnikania a pod. Štandardne vo väčšine prípadov banky v prvom rade vychádzajú z príjmu zo závislej činnosti.

Vplyv na výšku hypotéky má aj to, či je žiadateľ slobodný alebo ženatý/vydatá, koľko má detí, či pracuje na Slovensku alebo má príjem zo zahraničia, či má pracovný pomer na dobu neurčitú, jeho záväzky, ako splátky úverov, povolené prečerpanie, výživné a pod. Čím vyšší príjem žiadateľ má, tým vyššiu hypotéku môže dostať.

Základným predpokladom pre maximálnu výšku úveru je ale dodržanie koeficientu DTI, tzn. že žiadateľ nemôže dostať úver viac ako je 8-násobok svojho čistého ročného príjmu. Ak už nejaké úvery spláca, ich zostatky je potrebné z tejto sumy odpočítať. Veľkosť finančnej rezervy žiadateľa po odpočítaní životného minima musí byť 40 %. Výška jeho splátok môže byť najviac 60 % z jeho príjmu po odpočítaní životného minima.

Ďalším parametrom, ktorý ovplyvňuje výšku hypotéky, je „stress test“, ktorým chcú banky zabezpečiť, aby klient vedel hypotéku splácať aj po teoretickom navýšení úrokových sadzieb. K tomuto navýšeniu môže dôjsť napríklad v dôsledku zmeny základnej úrokovej sadzby po ukončení fixácie úveru. Ak má žiadateľ na hypotéke úrok 1 %, banka k nemu priráta teoretické navýšenie o 2 % a vyhodnotí, či by daný úver bol žiadateľ schopný splácať aj po navýšení úroku.

Vplyv na výšku hypotéky má aj LTV – Loan to Value. Vyjadruje stupeň rizika pri poskytovaní hypotéky k hodnote nehnuteľnosti, ktorú určuje súdny znalec. Banka prehodnocuje znalecký posudok svojím interným bankovým znalcom, avšak nie vždy akceptuje hodnotu zo znaleckého posudku. V takom prípade sa pri LTV vychádza z hodnoty určenej bankou. Ideálny prípad nastáva, ak hodnota nehnuteľnosti je vyššia ako kúpna cena. V tomto prípade môže žiadateľ požiadať o vyšší hypotekárny úver, ako je kúpna cena.

Zmeny, ktorými prešiel hypotekárny trh v posledných mesiacoch

Zadlženosť slovenských domácností je stále nadmerná. Najrizikovejšími klientmi sú tí, ktorí majú vysoký podiel splátok k svojmu príjmu. NBS chcela opatreniami zabrániť najmä zadlžovaniu ľudí, ktorí by v čase krízy mali problém svoje záväzky splácať.

Zmenili sa podmienky ukazovateľa DSTI (Debt Service To Income), ktorý banky musia pri schvaľovaní úverov rešpektovať. Výška splátky úveru môže dosiahnuť maximálne 60 % čistého príjmu žiadateľa už po odrátaní životného minima. Predtým bola hranica stanovená na 80 %.

Ukazovateľ LTV nemôže presiahnuť hodnotu 90 %. Podiel nových úverov s LTV medzi 80 % a 90 % nemôže presiahnuť 20 % z poskytnutých úverov. Vysoké hodnoty LTV môžu spôsobiť problémy pri prípadnom poklese cien nehnuteľností tak pre spotrebiteľa, ako aj pre veriteľa. Ak spotrebiteľ zlyhá v splácaní úveru, jeho nehnuteľnosť nemusí postačovať na vyplatenie úveru a je vystavený exekučnému konaniu.

Ako si jednoducho vypočítať orientačnú sumu hypotéky, ktorú môžeme získať?

Niektoré banky majú na svojich webových stránkach hypotekárne kalkulačky, kde po zadaní čistého mesačného príjmu, počtu žiadateľov a detí v domácnosti, mesačných nákladov si človek vypočíta, akú maximálnu sumu hypotekárneho úveru môže od banky získať. Uvedené príklady sú len informatívne. Úver bude žiadateľovi poskytnutý po splnení podmienok stanovených bankou. Výška úrokovej sadzby je informatívna a závisí od celkového posúdenia bonity klienta a kvality predloženého zabezpečenia.

Aké príjmy banka akceptuje?

Kto chce získať hypotekárny úver, musí mať pravidelný príjem zo zamestnania, alebo z podnikania. Niektoré príjmy banky akceptujú, niektoré však nie. Príjmy, ktoré sú pre banky všeobecne akceptovateľné:

Príjem zo závislej činnosti na Slovensku:

pracovný pomer musí trvať min. 3 mesiace,
priemerný príjem sa posudzuje za 6 mesiacov,
závislá činnosť v zahraničí – pracovný pomer musí trvať min. 6 až 13 mesiacov.

Príjem zo závislej činnosti overujú banky priamo v Sociálnej poisťovni. Potvrdenie o príjme sa predkladá:ak príjem nie je možné overiť (napr. súd, polícia...),
pri žiadosti o hypotéku pre mladých,
pri príjme zo zahraničia.

Dôchodky ako príjem:

starobný dôchodok,
invalidný dôchodok (niektoré banky neakceptujú čiastočné invalidné dôchodky),
výsluhový dôchodok,
vdovský/vdovecký dôchodok.

Ďalšie akceptovateľné príjmy

rodičovský príspevok (ak je jeden z partnerov zamestnaný a druhý sa stará o dieťa, banky berú do úvahy príjem zo zamestnania aj výšku rodičovského príspevku),
doktorandské štipendium,
príjem z prenájmu nehnuteľnosti (príjem z prenájmu musí byť riadne zdokladovaný, najlepšie ak chodí pravidelne na účet, musí byť zahrnutý v daňovom priznaní za predchádzajúci rok, inak banka príjem nebude akceptovať),
príjem z diét, cestovné náhrady za určitých podmienok,
príspevok na opatrovanie.

Príjmy musia byť bezhotovostne poukazované na účet. Banka si môže vyžiadať výpisy z účtu, ak je príjem poukazovaný na účet v inej banke, prípadne ak ide o príjem zo zahraničia.

Príjmy z podnikania:

Príjem SZČO banka akceptuje na základe daňového priznania za posledné zdaňovacie obdobie a doloženého dokladu preukazujúceho príjem/obrat za obdobie, ktoré nie je pokryté daňovým priznaní.
Podmienkou je, aby živnosť existovala min. 6 mesiacov v predchádzajúcom roku, niektoré banky akceptujú iba celý rok.

Vybrať ten najvýhodnejší úver na bývanie môže byť pre človeka, ktorý s tým nemá skúsenosti, problematické. Ak neviete, aký typ hypotéky zvoliť a chcete sa rozhodnúť správne, poradia vám naši hypotekárni špecialisti. Postarajú sa o to, aby ste získali výhodné podmienky hypotéky, aby ste neplatili zbytočné poplatky a poradia vám, ktorá banka má pre vás najvýhodnejší úrok. Neváhajte nás kontaktovať, radi vám zodpovieme na prípadné otázky.

Naša Hypotekárna kalkulačka vám vypočíta mesačnú splátku aj celkové preplatenie na úrokoch.

Autor článku: Iveta Hudáková